Aménagement des délais échus pendant la période d’urgence

Dernière mise à jour le 20 mai 2020

Clauses pénales – suspension - majoration

Clauses pénales : est ce que les majorations sont privées d'effet ou bien est-ce leur exécution qui est paralysée ?

(Par exemple si une majoration de x % est prévue par semaine de retard, les semaines de retard pendant l’état d’urgence sanitaire vont-elles entraîner ces majorations de sorte qu'à l'issue de la période, elles seront exigibles d’un seul coup ou bien sont-elles paralysées durant cette période ?)

Les clauses pénales qui devaient prendre effet pendant la période juridiquement protégée (c’est-à-dire entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020), ne produisent pas effet à la date prévue (premier alinéa de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire). Elles produiront leurs effets, si l’obligation n’a toujours pas été exécutée, à compter d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

De la même manière, les clauses pénales qui devaient prendre effet postérieurement à la période juridiquement protégée ne s’appliqueront, si l’obligation n’a pas été exécutée, qu’à l’issue d’un délai égal au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la fin de cette période (troisième alinéa de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 tel que complété par l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020). Toutefois si la clause pénale sanctionne l’exécution d’une obligation de somme d’argent, elle s’appliquera à l’échéance contractuellement prévue si celle-ci est postérieure à la période juridiquement protégée.

Dans un cas comme dans l’autre, la clause pénale est donc temporairement paralysée ; elle ne trouvera à s’appliquer, à l’issue de la période définie par les dispositions de l’article 4, que si le débiteur n’a pas entre temps régularisé la situation.

De même s’agissant des clauses pénales qui ont commencé à courir avant le 12 mars, les dispositions du 4ème alinéa de l'article 4 de l'ordonnance précitée prévoient que c’est « l'application des clauses pénales » qui est suspendue durant la période juridiquement protégée (c’est-à-dire entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020). Les majorations prévues ne pourront donc pas s'appliquer pendant cette période.

Sûretés – Inscription - Délais

Quelles sont les conséquences de l’impossibilité matérielle de procéder à l’inscription des sûretés ?

L'inscription d'une sûreté est généralement requise pour l'opposabilité de la sûreté, aucun délai limite n'étant fixé par le législateur. Tel est le cas par exemple pour le gage de droit commun ou l'hypothèque. Dans ce cas, l'inscription pourra être réalisée une fois l'état d'urgence sanitaire levé, lorsque les bureaux auront rouvert.

Pour certaines sûretés cependant, un délai strict d'inscription est prévu par le législateur, le cas échéant à peine de nullité de la sûreté. Tel est le cas par exemple pour le nantissement d'outillage (L. 525-3 c. com. : enregistrement à peine de nullité dans un délai de 15 jours à compter de la date de l'acte constitutif de nantissement) ou le nantissement de fonds de commerce (L. 142-4 c. com. : inscription à peine de nullité dans un délai de 30 jours suivant l'acte constitutif).

Lorsqu'un tel délai est prévu pour l'inscription d'une sûreté, il rentre pleinement dans le champ de l'article 2 de l'ordonnance n° 2020-306 modifiée du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période. Celui-ci prévoit que "Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l'article 1er sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois."

Il s'agit bien en l'espèce d'une inscription prescrite par la loi à peine de nullité, le texte s'applique donc. Par conséquent, le créancier pourra valablement procéder à l’inscription dans le délai prévu par la loi (dans la limite de 2 mois) à compter de la fin de la période juridiquement protégée, c’est-à-dire du 23 juin 2020.

L'inscription de la sûreté sera donc toujours possible après cette date. Il faudra toutefois que le créancier reste vigilant et agisse rapidement afin de ne pas se faire primer par un autre créancier.

Sûretés – Inscription - Original

Peut-on inscrire une sûreté en cas d’impossibilité de produire l’original du contrat constitutif de la sûreté ?

De nombreux textes prévoient que la demande d'inscription de la sûreté doit être accompagnée de l'un des originaux de l'acte constitutif de la sûreté (v. par ex. l'article R. 143-6 c. com. pour le nantissement de fonds de commerce ou l'article 2 du décret n° 2006-1804 du 23 décembre 2006 pour le gage de droit commun).

Une photographie ou un scan ne constitue pas un original mais une copie de l'acte ; par conséquent, en l'état actuel des textes, une telle copie ne peut en principe être acceptée par les teneurs de registre.

Crédit – Remboursement des échéances – Déchéance du terme

Est-ce que les remboursements des échéances des crédits sont suspendus ?

Les échéances des crédits sont toujours dues. Et le débiteur doit donc s’exécuter.

Toutefois, sont temporairement paralysées les clauses pénales, clauses résolutoires et clauses de déchéance en application de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 modifiée du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire.

De manière générale, le débiteur doit toujours s'exécuter à la date prévue ; c'est seulement ces clauses prévoyant une sanction particulièrement rigoureuse qui sont suspendues. Les obligations de payer ne le sont pas.

Crédit – Clause d’exigibilité anticipée – déchéance du terme

Les clauses d’exigibilité anticipée dans les contrats de crédits sont-elles soumises aux dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire ?

Ce type de clause, qui s’analyse en une clause de déchéance du terme, est effectivement soumis aux dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 modifiée du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire : en cas d’incident de paiement, le prêteur ne pourra faire jouer cette clause qu’au bout du délai prévu par l’article 4, si les incidents n’ont pas été régularisés avant cette date. Juridiquement, il ne s’agit toutefois pas d’un moratoire sur l’exécution des obligations, mais d’une simple paralysie temporaire des clauses telles que les clauses de déchéance.

Obligations d’information - Délai

Est-ce que les obligations d’information (et notamment l’information annuelle des cautions) peuvent être considérées comme valablement réalisées dans le report de délai prévu à l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire ?

S'agissant des diverses obligations d'information imposées par la loi ou le règlement qui doivent être délivrées dans un certain délai, dès lors qu'elles sont sanctionnées, le plus souvent par une déchéance, elles entrent dans le champ de l'article 2 de l'ordonnance n° 2020-306 modifiée du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire. Elles peuvent donc valablement être délivrées durant le délai prorogé.

A titre d’exemple, s’agissant de l’obligation d’information annuelle de la caution sur l’évolution de  la  dette  garantie  qui doit être délivrée par le créancier le 31  mars  de  chaque  année,  à  peine  de  déchéance  des  intérêts  échus  depuis  la  précédente information, l’information pourra être régulièrement délivrée dans dans lesun délai de deux mois à compter du 23 juin 2020, qui suivent la fin de la période  juridiquement  protégée, soit jusqu’au 23 août 2020..

Bail d’habitation – Préavis

Est-ce que l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire a pour effet de proroger le délai de préavis en matière de bail ?

L’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 modifiée du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire proroge les délais venant à échéance entre le 12 mars et le 23 juin 2020 lorsquedurant la période d’état d’urgence sanitaire ces délais encadrent la période au cours de laquelle une des parties est en droit de résilier ou en droit d’empêcher la tacite reconduction d’un contrat.

C’est le cas du délai de préavis imposé au bailleur pour délivrer un congé. Le bailleur ne peut exercer son droit de reprise du local loué que dans un certain délai avant l’arrivée du terme du bail, pour en empêcher sa tacite reconduction. Ce délai est donc prorogé en application de l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 précitée.

Il en va différemment du délai de préavis du congé délivré par un locataire. Les locataires sont en droit de résilier le bail à tout moment, et non comme le bailleur durant une période déterminée ; le délai que fait courir ce congé est un délai de prévenance à l’égard du bailleur. Ce délai n’est donc pas prorogé par les dispositions de l’article 5 de l’ordonnance.

Délai – Prorogation

Le “délai légalement imparti” visé à l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire est-il le délai initial ou le délai qui restait à courir ?

Le délai légalement imparti pour agir à compter du 23 juin 2020, date de la fin de la période juridiquement protégée, correspond au délai total prévu par la loi ou le règlement, dans la limite de deux mois.

Si le délai prévu par les textes pour effectuer l’acte était inférieur à 2 mois :

• l’acte pourra être valablement effectué jusqu’au 23 juin 2020.

Si le délai légal ou règlementaire était supérieur à 2 mois :     

• l’acte pourra être valablement effectué jusqu’au 23 août 2020.

Renouvellement – Contrat-cadre - Délai

Le délai de dénonciation d’un contrat-cadre renouvelé annuellement est-il prolongé lorsqu’il expire durant la période juridiquement protégée correspondant à l’état d’urgence sanitaire + 1 mois (soit, à ce jour, entre le 12 mars et le 24 juin si l’état d’urgence qui prend fin le 24 mai n’est pas prolongé) ?

L’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 modifiée du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période prévoit que  « Lorsqu'une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu'elle est renouvelée en l'absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s'ils expirent durant la période définie au I de l'article 1er, de deux mois après la fin de cette période. »

En application de cette disposition, le contrat pourra encore être dénoncé dans les deux mois qui suivent le 23 juin 2020, date de la fin de la période juridiquement protégée, soit jusqu’au 23 août 2020.

Condition suspensive d’obtention du prêt

Le délai prévu dans la promesse de vente pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt expire le 15 avril soit pendant la période couverte par l’ordonnance « délais ». Ce délai est-il prolongé ?

L’article L. 313-41 du code de la consommation prévoit que, lorsque l’acquisition d’un immeuble est financée par un crédit immobilier, l’acte « est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement » et que « la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois ».

Une telle condition suspensive n’entre pas dans le champ de l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 modifiée du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période qui s’applique seulement aux actes, prescrits par la loi ou le règlement à peine de sanction, et qui auraient dû être accompli pendant la période juridiquement protégée mentionnée à l'article 1^er.

La loi ne fait ici qu'aménager une condition qui est de nature contractuelle. En outre il ne s’agit pas d’un acte prescrit par la loi à peine de sanction : la loi ne prescrit pas l'obtention d'un prêt, elle prévoit seulement que si un prêt finance la vente, alors ce doit être une condition suspensive du contrat et un délai minimal est prévu pour la réalisation de cette condition.

Par conséquent la promesse est caduque si la condition d’obtention du prêt n’est pas obtenue au 15 avril (date visée dans la question).

Contrat - Force majeure

Puis-je invoquer la force majeure pour refuser d’exécuter un contrat de droit privé ? 

En droit des contrats, un certain nombre de textes ont d’ores et déjà été adoptés en vue de faire face aux conséquences de la propagation du covid-19 et prendre en compte les mesures pour limiter cette propagation.

Le titre IerL’article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 modifiée du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, prévoit notamment la paralysie temporaire de certaines fait notamment obstacle à l’application de clauses visant à sanctionner l’inexécution du contrat (clauses pénales, clauses résolutoires, clauses de déchéance) durant une période dite période juridiquement protégée (fin de l’état d’urgence sanitaire + 1 mois).

Indépendamment de ces dispositions, le droit commun des contrats a également vocation à s’appliquer, notamment en cas d’impossibilité pour un contractant d’exécuter ses obligations contractuelles, que cette impossibilité soit temporaire ou définitive.

En application de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle « lorsqu’un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

Trois conditions doivent donc être réunies pour retenir la force majeure :

• l’évènement échappe au contrôle du débiteur de l’obligation 
• l’évènement n’a pu être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat 
• les conséquences de l’évènement n’ont pu être évitées par des moyens appropriés 

Il faut par ailleurs que l’évènement empêche l’exécution de son obligation par le débiteur : l’exécution du contrat doit être rendue impossible, définitivement ou temporairement, et pas seulement plus difficile ou plus onéreuse.

Ces conditions doivent être appréciées au cas par cas, autrement dit in concreto. Elles ne peuvent être appréciées de façon générale et abstraite. A défaut d'accord entre les parties pour constater la force majeure, il reviendra donc au juge saisi d'apprécier pour chaque situation si ces conditions sont réunies et si le débiteur est libéré.

Si l’ensemble de ces conditions sont réunies, les effets de la force majeure peuvent être de deux ordres :

• si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue, à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat
• si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations.

Dans tous les cas, la force majeure interdit de réclamer au débiteur des dommages et intérêts du fait de l’inexécution du contrat.

Il est toutefois important de rappeler que les dispositions de l’article 1218 du code civil ne sont pas impératives, de sorte les parties peuvent librement aménager dans leur contrat les conditions de la force majeure ainsi que ses effets. Une lecture attentive du contrat est donc essentielle pour apprécier si l’épidémie actuelle peut ou non être considérée comme un cas de force majeure dans le cadre du contrat en cause, et le cas échéant, quels en sont les effets. Ce n'est que dans le silence du contrat que l'article 1218 s'appliquera.

Droit des copropriétés

Le contrat du syndic de ma copropriété arrive à expiration après le 12 mars 2020. Aucune assemblée générale n'a pu se tenir avant cette date à l'effet de procéder à la désignation du syndic. Que se passe-t-il ?

En période d’urgence sanitaire

En application du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid 19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, étaient interdites les réunions de plus de 100 personnes (article 7) et l'accueil du public dans des salles de réunion relevant de la catégorie L (article 8). Par ailleurs, il était demandé d'éviter tous déplacements et regroupements non strictement indispensables.

Depuis le décret n° 2020-548 du 11 mai 2020, remplacé par le décret n° 2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, des mesures de distanciation sociale, incluant la distanciation physique d'au moins un mètre entre deux personnes, dites « barrières », définies au niveau national, doivent être observées en tout lieu et en toute circonstance (article 1er I), le port du masque étant obligatoire lorsque les règles de distanciation physique ne peuvent être garanties (annexe 1). Par ailleurs, toute réunion dans un lieu ouvert au public mettant en présence de manière simultanée plus de dix personnes est interdite sur l'ensemble du territoire de la République (article 3 I), de même que l'accueil du public dans des salles de réunion relevant de la catégorie L, pour les départements classés en zone orange (article 45 II, 1°).

Ces exigences sanitaires, restrictions et interdictions ont compromis et compromettent encore la tenue de nombreuses assemblées générales de copropriétaires, y compris celles appelées à se prononcer sur la désignation d'un syndic dont le contrat arrive à échéance à compter du 12 mars 2020.

Or, le syndic ne peut être nommé que pour une durée ferme, qui ne peut excéder trois années et son mandat cesse de plein droit à son échéance, en application de l'article 26 du décret n° 67-223 du 23 mars 1967 et du contrat type créé par décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui précise également que ce contrat n'est pas renouvelable par tacite reconduction.

Pour remédier à ces difficultés, l'article 22 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, prévoit que : « Par dérogation aux dispositions de l'article 1102 et du deuxième alinéa de l'article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d'effet intervient au plus tard le 31 janvier 2021.

La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies à l'alinéa précédent.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020 ».

Les contrats de syndics entrant dans le champ d'application de l'article 22 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 sont donc ceux qui expirent ou ont expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus.

Ainsi, par dérogation aux principes du libre choix de son cocontractant et de la détermination du contenu du contrat, il est prévu que les contrats de syndic déjà arrivés à échéance au 12 mars 2020, de même que ceux devant arriver à échéance dans la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020, sont renouvelés de plein droit, sans décision préalable de l'assemblée générale, dans les mêmes termes et conditions :

• Jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic qui sera désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires (qu'il s'agisse du syndic dont le contrat est renouvelé de plein droit ou d'un autre syndic désigné après mise en concurrence),
• Et, au plus tard, le 31 janvier 2021.

Ce renouvellement automatique n'est applicable qu'en l'absence de désignation d'un syndic par l'assemblée générale avant le 26 mars 2020, date de publication au journal officiel de l'ordonnance n° 2020-304, dont le contrat a pris effet à compter du 12 mars 2020.

Par ailleurs, il est précisé que durant la période de renouvellement automatique de ces contrats de syndic, la rémunération forfaitaire du syndic sera calculée au prorata de la durée du contrat renouvelé, sur la base de la rémunération forfaitaire annuelle fixée dans le cadre du précédent contrat.

Le contrat type de syndic, en annexe 1 du décret n°667-223 du 17 mars 1967, prévoit en son point 7.1.5 que la rémunération forfaitaire perçue par le syndic est fixée annuellement au titre du contrat. La notion de renouvellement du contrat, issue de l'article 1214 du code civil, implique la conclusion d'un nouveau contrat identique au précédent, à l'expiration de ce dernier, dans les mêmes termes et conditions. Toutefois, cette reconduction ne peut avoir pour conséquence, s'agissant d'un contrat renouvelé à compter du 12 mars 2020 jusqu'à la date de prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale, et en tout état de cause au plus tard le 24 janvier 2021, de justifier le paiement d'une rémunération forfaitaire sur une base annuelle pour des fonctions exercées sur une durée moindre.

S'agissant d'un contrat renouvelé, la proratisation ne remet pas en cause les éléments ayant servi de base à la fixation de la rémunération forfaitaire du syndic dans le cadre du contrat ayant expiré, puisque cette rémunération reste déterminée « selon les termes du contrat » qui expire ou a expiré.

Au-delà de la période d'urgence sanitaire

Le renouvellement automatique des contrats de syndics s'appliquant uniquement aux contrats de syndics arrivant à expiration jusqu'au 23 juillet 2020 inclus, les contrats de syndics arrivant à expiration à compter du 24 juillet 2020 ne seront pas concernés par la mesure de renouvellement automatique des contrats de syndics prévue à l'article 22 de l'ordonnance précitée du 25 mars 2020.

Dès lors, les syndics dont le contrat arrive à expiration à compter du 24 juillet 2020 devront convoquer une assemblée générale à l'effet de désigner un syndic avant l'expiration de leur mandat.

A défaut de désignation d'un syndic par l'assemblée générale des copropriétaires en temps utile, le syndicat des copropriétaires se retrouvera dépourvu de syndic.

Dans cette hypothèse, le dernier alinéa de l'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet d'obtenir du président du tribunal judiciaire la désignation, par voie d'ordonnance sur requête, d'un administrateur provisoire.

Le président du tribunal judiciaire pourra ainsi habiliter judiciairement un administrateur provisoire à gérer la copropriété et à convoquer l'assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.

Cet administrateur provisoire, qui ne doit pas être confondu avec celui désigné en vertu de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans les copropriétés en difficultés financières graves, a les mêmes prérogatives et obligations que le syndic.

En vertu de l'article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, applicable dans ce cas d'espèce, le président du tribunal judiciaire peut être saisi sur requête par tout intéressé, y compris par l'ancien syndic de la copropriété dont le mandat a expiré. En revanche, cette action ne peut pas être exercée par anticipation par un syndic encore en exercice.

Le mandat des membres de conseil syndical d’une copropriété expire après le 12 mars 2020. Aucune assemblée générale ne peut se tenir à l’effet de procéder à la désignation du syndic. Peuvent-ils néanmoins continuer à exercer leur mandat pendant la période d’urgence sanitaire ?

En temps normal, les membres du conseil syndical sont désignés ou révoqués par l’assemblée générale des copropriétaires parmi les copropriétaires ou leurs proches, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 21 et c) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965), leur mandat ne pouvant excéder trois années renouvelables (article 22 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967). 

A l’instar de ce qui a été prévu pour les contrats de syndic expirant ou ayant expiré en période d’urgence sanitaire , l’article 22-1 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, ajouté par l’ordonnance n° 2020-460 portant diverses mesures pour faire face à l’épidémie de covid 19, prévoit que : «  Par dérogation aux dispositions de l’article 21 et du c de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale intervient au plus tard le 31 janvier 2021.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de la présente ordonnance.  »

Pour tenir compte de la difficulté à réunir des assemblées générales de copropriétaires pendant la période de pandémie liée au Covid 19 , il est donc également prévu un renouvellement de plein droit, sans décision de l’assemblée générale des copropriétaires, des mandats de membres de conseils syndicaux , ayant expiré ou devant expirer entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 :

• Jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale au cours de laquelle les membres du conseil syndical pourront être désignés ou révoqués,
• Et au plus tard, le 31 janvier 2021.

Un tel renouvellement automatique déroge au principe de la désignation obligatoire des membres du conseil syndical par l’assemblée générale statuant à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, prévu à l’article 21 et au c) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par un second alinéa, ce renouvellement des mandats de membres du conseil syndical est exclu lorsque l’assemblée générale a déjà statué sur la désignation des membres de ce conseil, dont le mandat a expiré ou doit expirer entre le 12 mars et le 23 juillet 2020, avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, de sorte qu’une continuité dans le suivi de la gestion de la copropriété est assurée.

Cette mesure de renouvellement de plein droit des mandats de membres de conseils syndicaux doit permettre à l’organe d’assistance et de contrôle de la gestion du syndic de continuer, en toutes hypothèses, à fonctionner normalement, au cours de la période de crise liée au Covid 19, en application des dispositions des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 26 du décret du 17 mars 1967.

Elle permettra également d’éviter la cessation, faute de convocation possible de l’assemblée générale, du mandat du syndic confié par un syndicat coopératif, ce dernier étant élu parmi les membres du conseil syndical et choisi parmi eux, conformément aux dispositions de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 41 du décret du 17 mars 1967, le mandat de ce syndic prend fin à l’expiration de son mandat de membre de conseil syndical. Dès lors que son mandat arrivant à expiration sera renouvelé de plein droit jusqu’à la tenue d’une prochaine assemblée générale, le syndic désigné par les membres du conseil syndical, dans le cadre d’une administration de la copropriété confiée à un syndicat coopératif, pourra continuer à exercer normalement ses fonctions.

Est-il possible de tenir des assemblées générales à distance, sans présence physique des copropriétaires, voire de prendre des décisions au seul moyen du vote par correspondance, en période d'épidémie de covid-19 ?

En application du décret n° 2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, des mesures de distanciation sociale, incluant la distanciation physique d’au moins un mètre entre deux personnes, dites « barrières », définies au niveau national, doivent être observées en tout lieu et en toute circonstance (article 1^er I), le port du masque étant obligatoire lorsque les règles de distanciation physique ne peuvent être garanties (annexe 1). Par ailleurs, toute réunion dans un lieu ouvert au public mettant en présence de manière simultanée plus de dix personnes est interdite sur l’ensemble du territoire de la République (article 3 I), de même que l’accueil du public dans des salles de réunion relevant de la catégorie L, pour les départements classés en zone orange (article 45 II, 1°).

Ces exigences sanitaires, restrictions et interdictions compromettent la tenue de nombreuses assemblées générales de copropriétaires (impossibilités de locations de salles de réunions, respect des gestes barrières etc.).

Afin de faciliter la tenue à distance d’assemblées générales de copropriétaires, sans exiger la présence physique des copropriétaires, plusieurs dispositifs, dérogeant temporairement à certaines règles du statut de la copropriété des immeubles bâtis, ont été prévus à l’article 13 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété.  

Ces mesures dérogatoires temporaire portent sur :

• La participation aux assemblées générales à distance, sans présence physique des copropriétaires, 
• La prise de décision, à titre subsidiaire, au seul moyen du vote par correspondance lorsque la tenue d’une assemblée générale par voie dématérialisée n’est pas possible,
• L’augmentation du seuil de voix du syndicat qu’un mandataire disposant de plus de trois délégations de pouvoirs ne peut excéder.

1. Participation dématérialisée, à distance, des copropriétaires, aux assemblées générales, excluant toute présence physique en un lieu déterminé, et à titre subsidiaire, prise de décision au seul moyen du vote par correspondance

Le nouvel article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, prévoit que :

 « I. - Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.  

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

« Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

II. - Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information ».

Ces dispositions permettent au syndic de déroger temporairement, entre le 1^er juin 2020 et le 31 janvier 2021 (article 16 de l’ordonnance n° 2020-595 précitée) aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit notamment que les copropriétaires ont la possibilité de participer à l’assemblée générale par présence physique.

Les copropriétaires pourront dans ce cas participer à l’assemblée générale par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification et ils pourront également exprimer leur vote par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions prévues à l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, au moyen d’un formulaire de vote par correspondance établi par arrêté qui devra être remis au syndic.

Si le recours à la voie dématérialisée s’avère impossible, par exemple, en raison de difficultés techniques, financières ou de la taille de la copropriété, le syndic pourra prévoir que les décisions du syndicat seront prises exclusivement au moyen du vote par correspondance, sans débat contradictoire en assemblée générale, par dérogation à la première phrase du premier alinéa de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les décisions du syndics « sont prises en assemblée générale des copropriétaires  ». 

S’il décide de faire application de l’une des modalités de vote susmentionnées, sans présence physique des copropriétaires en assemblée générale alors que l’assemblée générale a déjà été convoquée, le syndic devra en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de la réunion, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information.

Afin de permettre la mise en œuvre concomitante de ces dispositions avec l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, qui a modifié les modalités de vote par correspondance prévues à l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et nécessite des mesures règlementaires d’application ainsi que la fixation du modèle de formulaire de vote par arrêté, il est prévu que ce nouveau dispositif entrera en vigueur à compter du 1^er juin 2020.

Plusieurs dispositions dérogatoires, de niveau règlementaire, ont par ailleurs été prévues pour l’application de ces dispositions.

Ainsi, afin de permettre la tenue d’une assemblée générale totalement « dématérialisée »en application de l’article 22-2, il a été prévu de déroger temporairement aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il sera ainsi possible de :

• permettre la convocation de l’assemblée générale sans qu’un lieu de réunion soit fixé, ni indiqué dans la convocation,
• indiquer aux copropriétaires dans la convocation qu’ils ne pourront voter, selon les cas, que par participation à l’assemblée générale par visioconférence, sans préjudice du recours au vote par correspondance, ou en cas d’impossibilité, au seul moyen du vote par correspondance,
• permettre au président de séance de certifier exacte la feuille de présence et de signer le procès-verbal des décisions de l’assemblée (s’il y a lieu avec le ou les scrutateurs désignés par l’assemblée générale) après la réunion, dans les huit jours de la tenue de celle-ci, et non plus « à la fin de la séance », puisqu’ils n’y participeront pas physiquement,
• et enfin, en cas de recours exclusif au vote par correspondance, empêchant l’élection du président de séance, habiliter le président du conseil syndical, ou à défaut de disponibilité de celui-ci l’un des membres de ce conseil, et à défaut de conseil syndical ou en l’absence de membres du conseil syndical disponibles, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, à assumer les missions devant normalement incomber au président de séance (certification de la feuille de présence, signature du procès-verbal, etc.), et ce afin de garantir la sincérité et la régularité du scrutin, sous le contrôle d’un copropriétaire.

Par ailleurs, afin de faciliter la prise de décision à distance en assemblées générales, sans être contraint de se réunir physiquement en un lieu déterminé, l’article 22-5 de l’ordonnance n° 2020-304 déroge également, à titre temporaire, aux dispositions de l’article 13-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui exige que l’assemblée générale des copropriétaires ait statué sur les moyens et supports techniques et les garanties permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant, préalablement à la mise en œuvre de la modalité de participation des copropriétaires par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Ainsi, l’exigence d’une décision préalable de l’assemblée générale sur les moyens et supports techniques permettant la participation à distance des copropriétaires, par voie électronique, est temporairement supprimée, à compter du 1^er juin 2020 jusqu’à ce que l’assemblée générale se soit explicitement prononcée sur cette question et en tout état de cause au plus tard jusqu’au 31 janvier 2021.

2. Extension provisoire des possibilités ouvertes à un même mandataire de recevoir plus de trois délégations de vote 

Il résulte du troisième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

Cette faculté de déléguer son vote, en permettant une représentation conventionnelle, trouve néanmoins sa limite dans l’impossibilité pour chaque mandataire de recevoir plus de trois délégations de vote, afin d’éviter une trop grande concentration des pouvoirs entre les mains d’une même personne.

Toutefois, afin de ne pas priver certains copropriétaires de représentation, notamment dans les syndicats de copropriétaires comprenant de nombreux lots, en l’absence de mandataires en nombre suffisant, la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985, dite Bonnemaison, a introduit un tempérament à cette règle, en permettant à chaque mandataire de recevoir plus de trois délégations de vote, dès lors que le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat, ce seuil ayant été rehaussé à 10 % par l’article 211 de la loi n° 2018-1121 du 23 novembre 2018, dite « loi ELAN ».

Afin de faciliter la participation effective des copropriétaires, par représentation conventionnelle, à la prise de décision en période d’épidémie liée au covid-19, le nouvel article 22-4 de l’ordonnance n° 2020-304 augmente provisoirement jusqu’à 15 % au lieu de 10 % le nombre de voix dont peut disposer le mandataire qui reçoit plus de trois délégations de vote.

Cette mesure permettra ainsi à un même mandataire de recevoir davantage de délégations de vote, ce qui devrait limiter les hypothèses où les mandats ne pourraient être utilisés, en facilitant leur distribution en assemblée générale, tout en continuant à préserver le syndicat d’un éventuel abus de majorité, par le maintien d’un seuil raisonnable de voix du syndicat ne pouvant être dépassé.

Cette disposition dérogatoire et temporaire entrera en vigueur le 1^er juin 2020 et sera applicable jusqu’au 31 janvier 2021.

Droit du travail

L’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence s’applique-il aux différentes formalités et notifications prévues par le code du travail en cas de procédure disciplinaire ou de licenciement ?

L’article 2 de l’ordonnance ne fait aucune distinction selon la matière concernée. C’est un texte général qui s'applique donc aussi bien en droit civil qu'en droit commercial ou en droit du travail, et au sein de celui-ci à la procédure disciplinaire. En revanche, cet article ne s’applique pas aux matières qui sont énumérées à l’article 1^er. Il ne s’applique pas non plus aux délais qui font l’objet d’autres adaptations particulières prises en application de la loi du 23 mars 2020.

Par exemple, l'article L. 1332-4 du code du travail dispose que : « Aucun fait fautif ne peut donner lieu à lui seul à l'engagement de poursuites disciplinaires au-delà d'un délai de deux mois à compter du jour où l'employeur en a eu connaissance, à moins que ce fait ait donné lieu dans le même délai à l'exercice de poursuites pénales. »

Ce délai est prévu par la loi à peine de prescription ; par conséquent, s’il expire durant la période juridiquement protégée (c'est-à-dire entre le 12 mars et le 23 juin 2020), l'employeur pourra, en application de l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306, engager des poursuites disciplinaires jusqu'à deux mois après la fin de cette période, soit jusqu’au 23 août 2020.

Il en va de même du délai d'un mois prévu à l'article L. 1332-2 du même code pour la notification de la sanction au salarié. Si ce délai expire durant la période juridiquement protégée, la sanction pourra valablement être notifiée jusqu'à un mois après la fin de cette période, soit jusqu’au 23 juillet 2020.

Il est notable qu’aucun autre article de l'ordonnance n° 2020-306 ni aucune autre ordonnance ne prévoit de règle spécifique en la matière.